5 Falsos mitos sobre la Hipoteca Inversa.
Pero primero, recordemos qué es una hipoteca inversa.
La hipoteca inversa es un producto financiero (no inmobiliario) y con un marcado fin social que se articula mediante un préstamo o crédito con garantía hipotecaria. Está destinado a personas mayores de 65 años, o dependientes y permite obtener liquidez a partir de su patrimonio inmobiliario.
Dicho de otra manera, es una alternativa para complementar la pensión a partir del ahorro acumulado en la vivienda, de una manera flexible y segura. Flexible porque el dinero se puede percibir de la manera que queramos (de una sola vez, en mensualidades, un dinero al principio más una mensualidad, …). Y segura porque no es exigible la devolución, ni principal ni intereses, hasta después del fallecimiento, y sin embargo, si queremos, sí podemos cancelarla anticipadamente.
A pesar de tratarse de un producto con capacidad de mejorar sustancialmente la calidad de vida de miles de mayores de 65 años en España, existe un gran desconocimiento generalizado sobre en qué consiste realmente, y al que le acompañan ciertas ideas generalizadas muy equivocadas. Desde Óptima Mayores queremos empezar a combatir algunos falsos mitos asociados a la Hipoteca Inversa.
FALSO MITO Nº 1: EL BANCO SE QUEDA CON LA CASA
En ningún momento se pierde la propiedad del inmueble.
Con una hipoteca inversa el cliente conserva el 100% de la propiedad y del usufructo además de mantener los derechos de sus herederos. La Hipoteca Inversa es un préstamo hipotecario que va ligado a la vivienda, y por tanto, no se transmite la propiedad. El titular sigue siendo el propietario en todos los sentidos.
Además, una vez contratada, se puede vender la casa en cualquier momento, eso sí, liquidando el préstamo con los intereses generados hasta dicho momento. También se puede alquilar la casa una vez contratada la hipoteca.
Los herederos, tras el fallecimiento del titular o titulares, disponen normalmente de un año desde el fallecimiento para devolver el préstamo y cancelar la hipoteca; pueden optar por mantener la vivienda cancelando el préstamo con sus propios ahorros o con el dinero obtenido de una hipoteca tradicional, o pueden vender la casa, saldar la deuda y quedarse con la diferencia.
FALSO MITO Nº 2: DAN MUY POCO DINERO POR LA CASA
Algunas personas que se interesan en conocer la hipoteca inversa pueden sentirse decepcionados. ¿Por qué? Por la sencilla razón de pensar, de forma equivocada, que se les va a ofrecer una cantidad económica parecida a lo que estiman que es el propio valor de mercado de su vivienda, o porque piensan que tras el fallecimiento «el banco se queda con la casa» a cambio de haber recibido una cantidad que consideran injusta. Pero estamos hablando de un préstamo, por tanto no se transmite la propìedad, y la vivienda se utiliza únicamente como garantía de devolución del préstamo.
En condiciones normales los herederos van a heredar una vivienda de un valor notablemente superior a la deuda generada por la hipoteca inversa.
El objetivo de la entidad prestamista es que le devuelvan el dinero con los intereses generados, y para ello, cuanto más valga la casa con respecto a la deuda, más motivación tendrán los herederos y más fácil será para ellos satisfacer la deuda. Ya sea con la venta, mediante otra hipoteca o con otros recursos. Las entidades no están interesadas en absoluto en tener que hacer una ejecución hipotecaria para recuperar el dinero prestado, y por eso prestan importes adecuados para asegurarse que la deuda con el paso de los años se quede muy por debajo del valor de la vivienda.
El dinero que se puede obtener con una Hipoteca Inversa depende del valor del inmueble (debe valer como mínimo 150.000 euros) y de la edad del titular o titulares del mismo. A más edad, más alto será el porcentaje del valor de la casa que se puede recibir. No lo olvides, cuando hablamos de hipoteca inversa no hablamos de venta sino de financiación.
FALSO MITO Nº3: LA HIPOTECA INVERSA, ES UNA ESTAFA
¿Es la hipoteca inversa una estafa?
La respuesta es, obviamente no. En España es totalmente seguro contratar una hipoteca inversa.
La hipoteca inversa es un producto regulado por la Ley 41/2007, para promover el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores de 65 utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta, pues ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.
Esta ley establece una serie de protecciones a los contratantes, tales como que la devolución del préstamo no debe ser exigible en ningún caso antes del fallecimiento, o que los herederos en ningún caso tendrán que responder de la devolución con sus propios bienes. Además esta ley incluye otras ventajas frente a las hipotecas tradicionales, tales como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o la reducción de las tasas notariales y registrales, así como la obligatoriedad de ofrecer al cliente un asesoramiento independiente en la comercialización.
Solo los bancos, aseguradoras y establecimientos financieros de crédito pueden ofrecer hipotecas inversas en España, y es que además se trata de un producto muy difícil de financiar, pues recordemos que la entidad que presta el dinero no recupera nada hasta después del fallecimiento, lo que dificulta enormemente la posibilidades de financiación.
FALSO MITO Nº 4: ES CARO
La hipoteca inversa es un producto con unas características como ningún otro tipo de préstamo.
Vaya por delante que estamos hablando de un préstamo, y que por tanto genera intereses. Por supuesto si tenemos la posibilidad de que un familiar o amigo nos done el dinero, será una opción mucho mejor, o también que alguien nos preste el dinero más barato pero sin tener que devolvérselo de por vida. Pero no todo el mundo tiene esa posibilidad.
El tipo de interés de una hipoteca inversa es superior al de una hipoteca normal, pero son productos que no son comparables. La hipoteca inversa tiene la particularidad de que el cliente no está obligado a devolver ni un céntimo en vida, por lo que no tiene que afrontar incómodas cuotas periódicas, como hemos apuntado anteriormente. Sin embargo, si se desea, se puede cancelar en cualquier momento, ya sea una parte del préstamo o la totalidad del mismo. Todo esto conservando en todo momento la propiedad de la vivienda.
La hipoteca inversa no es comparable con una hipoteca tradicional
Para las entidades que lo ofertan se trata de un producto ilíquido, pues no saben cuándo van a recibir el dinero de vuelta, y por tanto les es más difícil de financiar. Es decir, no es en ningún caso comparable con una hipoteca tradicional que nos obliga a afrontar sí o sí cuotas mensuales. Por tanto, al ser más difícil y costosa de financiar, su tipo de interés es más alto. Es importante entender además, que como no se pierde la propiedad de la vivienda, la revalorización que experimente ésta con el paso de los años, puede compensar en todo o en parte, el coste financiero de la hipoteca inversa.
Aparte de todo lo anterior, ahora mismo estamos con unos de los tipos de interés más bajos de toda Europa para las hipotecas inversas. Mientras mantenemos tipos desde el 5,9% de interés fijo, en otros países, como Reino Unido o Suecia, el tipo ya está en el 8%.
En cualquier caso es un producto que suele ser más barato que un préstamo personal, al consumo y por supuesto que el tipo de una tarjeta de crédito.
La hipoteca inversa es también la solución para esos clientes a los que hoy en día, por desgracia, ya no les autorizan créditos a 25 o 35 años por la edad.
FALSO MITO Nº 5: «DEJAS UN PROBLEMA A TUS HEREDEROS»
La hipoteca inversa está ideada para que a fallecimiento los herederos reciban en herencia una casa con un valor muy superior a la deuda generada por la hipoteca, para que tengan facilidades para cancelarla.
Pueden hacerlo vendiendo la casa (y quedarse con la diferencia). Si quieren mantenerla podrían solicitar una nueva hipoteca convencional para cancelar la inversa, o cancelarla con sus propios recursos. Además, y a diferencia de lo que ocurriría si heredaran una casa con una hipoteca convencional, aún aceptando la herencia, en ningún caso responderían con sus bienes, pues la hipoteca se extiende únicamente a la masa hereditaria.
En definitiva, la hipoteca inversa está pensada para hacer líquido parte del ahorro acumulado en la vivienda, pero no todo. A las entidades que lo ofrecen les interesa que los herederos tengan motivación para cancelar la deuda, y por eso diseñan los productos para que una vez llegado el fallecimiento, la casa valga más que la deuda.
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