Cuando hablamos de propiedad, es común encontrarnos con términos como nuda propiedad, usufructo y pleno dominio. Aunque suenen complejos, entenderlos es clave para tomar decisiones informadas sobre tu vivienda. Vamos a explicarlos.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo otorga el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno, como si fuera propio, sin ser el propietario. Es habitual en herencias o ventas de nuda propiedad.
¿Qué significa ser nudo propietario?
El nudo propietario es quien posee la titularidad del bien, pero no puede usarlo ni disfrutarlo hasta que finalice el usufructo.
¿Qué implica el pleno dominio?
El pleno dominio es la suma de la nuda propiedad y el usufructo. Es decir, tener todos los derechos sobre un bien: usarlo, disfrutarlo y disponer de él.
Diferencias clave
| Concepto | Uso del bien | Titularidad | Puede vender | Puede alquilar |
| Usufructo | ✅ | ❌ | ❌ | ✅ |
| Nuda propiedad | ❌ | ✅ | ✅ | ❌ |
| Pleno dominio | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
Cuando hablamos coloquialmente de “ser propietarios” de una vivienda, nos referimos a poseer el pleno dominio de ese inmueble.
Es muy habitual, cuando una persona casada con hijos fallece, que los hijos hereden la nuda propiedad de la persona fallecida, y el cónyuge superviviente herede el usufructo.
Preguntas frecuentes sobre el usufructo
¿Quién paga el IBI de una vivienda en usufructo?
El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en una vivienda con usufructo recae generalmente sobre el usufructuario, ya que es quien tiene el derecho de uso y disfrute del bien. Sin embargo, es importante revisar el acuerdo específico entre las partes, ya que pueden existir excepciones.
¿Se puede hipotecar una casa con usufructo?
Hipotecar una casa cuyo nudo propietario sea distinto del usufructuario es muy difícil, sino imposible. La dificultad radica que si el nudo propietario solicita una hipoteca sobre el inmueble y no atendiera el pago de la deuda, la entidad no podría ejecutar la garantía, pues existe un usufructuario distinto al titular de la hipoteca. Para financiar la compra de una nuda propiedad habría que recurrir a otras alternativas.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?
La diferencia principal entre nuda propiedad y pleno dominio radica en los derechos asociados al bien. La nuda propiedad otorga la titularidad del bien, pero no el derecho de uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. En cambio, el pleno dominio combina ambos derechos, permitiendo al propietario usar, disfrutar y disponer del bien libremente.
¿Cuánto vale la nuda propiedad de un inmueble?
El valor de la nuda propiedad de un inmueble depende principalmente de dos factores:
1. El valor total del pleno dominio (es decir, el valor de mercado del inmueble si se vendiera sin cargas ni limitaciones).
2. La edad del usufructuario (la persona que mantiene el derecho de uso y disfrute del inmueble).
Cuanto mayor es la edad del usufructuario, menor es el valor del usufructo y, por tanto, mayor es el valor de la nuda propiedad. Esto se debe a que el comprador de la nuda propiedad podrá disponer del inmueble en un plazo más corto.
En España, la Agencia Tributaria proporciona unas tablas orientativas para calcular el valor del usufructo y, por diferencia, el de la nuda propiedad. Así, considera que el porcentaje del valor del inmueble que corresponde al valor del usufructo se calcula restando a la cifra de 89 la edad de la persona. Existe igualmente un mínimo que es del 10%, es decir, un usufructo fiscalmente no se puede valorar por debajo del 10% del valor de pleno dominio.
Por ejemplo: Si el usufructuario tiene 70 años, el valor fiscal del usufructo es el 19% del valor total del inmueble. En ese caso, la nuda propiedad tendría un valor fiscal del 81%.
No obstante, es importante distinguir entre el valor que le confiere la Agencia Tributaria y la realidad del mercado, que da mucho más valor al usufructo del que le da Hacienda. Y es que una referencia muy relevante para valorar el usufructo es el precio del alquiler de la vivienda, ¿Cuánto vale un usufructo? Pues el valor del alquiler por los años de usufructo.
Otra variable importante, cuando se trata además de un usufructo vitalicio, es el cálculo de la esperanza de vida. Por eso, de cara a determinar un valor de usufructo, o de nuda propiedad es fundamental contar con ciertos conocimientos no solo inmobiliarios, sino también actuariales.
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