La venta de la nuda propiedad de un inmueble es una operación cada vez más utilizada en España, especialmente entre personas mayores que buscan liquidez sin renunciar al uso y disfrute de su vivienda. Sin embargo, esta transacción tiene implicaciones fiscales tanto en el momento de la venta como a lo largo del tiempo.
Debido a esto, son muy comunes las siguientes preguntas: ¿Cómo tributa la nuda propiedad? ¿La nuda propiedad se considera patrimonio? ¿Quién paga los impuestos de una vivienda en usufructo? ¿Cómo se declara? y muchas más. Por ello, a continuación, detallamos los principales impuestos que deben afrontar quienes realicen la venta en España, tanto en su declaración de la Renta como en el resto del proceso de la venta de la nuda propiedad de su vivienda.
1. Impuestos de la venta de nuda propiedad en el momento de la venta
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La transmisión de la nuda propiedad genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el IRPF. La base imponible se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
No obstante, en caso de que el vendedor sea mayor de 65 años y venda la nuda propiedad de su vivienda habitual, la operación estaría exenta y no será necesario incluirla en la declaración de la Renta.
Pero veamos el cálculo en base a las opciones:
- Si la venta se realiza a cambio de un importe único a la firma, la ganancia patrimonial se calculará en función del importe total recibido. Para el cálculo, será necesario descontar el valor del usufructo, tanto en la compra como en la venta.
- Si la venta se realiza a cambio de una renta vitalicia, hay que considerar el valor actualizado de esa renta vitalicia como precio de venta, y descontarle el de adquisición. A estos efectos, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta que se constituye y el valor de adquisición.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o «Plusvalía Municipal»)
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo acumulado desde la última transmisión. Actualmente, el contribuyente puede elegir entre dos formas de cálculo: el método de estimación objetiva, que aplica coeficientes sobre el valor catastral, o el método de plusvalía real, basado en la diferencia de precios de mercado. En las operaciones de nuda propiedad, donde el vendedor suele haber mantenido la vivienda durante muchos años, lo habitual es que el método objetivo resulte mucho más ventajoso. Esto se debe a que los coeficientes legales están topados y suelen arrojar una base imponible menor que la ganancia real obtenida tras décadas de propiedad, lo que reduce significativamente la carga fiscal para el vendedor.
2. Impuestos tras la venta de la nuda propiedad
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es fundamental distinguir entre lo que marca la ley y lo que sucede en la práctica habitual. Si bien el Artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales sitúa al usufructuario como el sujeto pasivo del impuesto, en la práctica habitual de las operaciones de nuda propiedad suele imperar la libertad de pacto. Debido a que el perfil del vendedor suele ser una persona mayor que busca liquidez y liberarse de cargas, es muy común que en la negociación se acuerde que sea el inversor (nudo propietario) quien asuma el pago del IBI a partir de la firma, siempre que así quede debidamente reflejado en la escritura pública.
IRPF por Rentas Imputadas
En caso de haber realizado la venta de la nuda propiedad del inmueble a cambio de una renta vitalicia, el importe mensual percibido tendrá una parte exenta y otra parte sujeta a tributación como rendimiento del capital mobiliario, dependiendo de la edad a la que se hizo la operación, tal y como muestra la siguiente tabla.
| Edad en el momento de la venta | Porcentaje que tributa como rendimiento del capital mobiliario |
| Menor de 40 años | 40% |
| De 40 a 49 años | 35% |
| De 50 a 59 años | 28% |
| De 60 a 65 años | 24% |
| De 66 a 69 años | 20% |
| 70 años o más | 8% |
Por ejemplo, a partir de los 70 años en el momento de la formalización, se considera rendimiento el 8% de la renta, y en función de ese importe resultante se aplica el tipo impositivo, normalmente el 19%, pero dependerá del importe resultante según la siguiente tabla.
| Base del Ahorro (euros) | Tipo Impositivo IRPF |
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000,01 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000,01 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000,01 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Así, por ejemplo, para una persona que formalizó la operación con 70 años a cambio de recibir 1.000 euros de renta vitalicia, el cálculo sería el siguiente:
Se consideraría rendimiento del capital mobiliario el 8% de la renta, es decir 80 euros al mes o 960 euros al año. De ese importe, como no llega a 6.000 euros en el año, tendría que pagar el 19%, es decir 182,4 euros, que en definitiva supone un 1,52% del importe de la renta.
3. Impuestos tras el fallecimiento del usufructuario
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) por la venta de nuda propiedad
A diferencia de lo que ocurre con una hipoteca inversa, con la venta de nuda propiedad tras el fallecimiento del usufructuario la vivienda no se hereda por los herederos de éste. Es el inversor que compró la nuda propiedad quien consolida el pleno dominio y pasa a disfrutar de la vivienda, por lo que no aplica en este caso el impuesto de sucesiones y donaciones.
Para más información sobre la venta de nuda propiedad y su tributación, ponte en contacto con el equipo de Óptima Mayores a través del formulario de contacto y un asesor especializado te llamará lo antes posible. También puede hacer un cálculo en nuestro simulador de nuda propiedad, o si lo prefieres puedes llamar de forma gratuita al 900 900 100.
