¿Qué es la vivienda inversa?
La vivienda inversa es una modalidad de venta con alquiler vitalicio, con la particularidad de que el vendedor no tiene que pagar el alquiler. Se articula mediante dos contratos, uno de compra venta y otro de alquiler, de la siguiente manera:
- El comprador se compromete a pagar al vendedor un primer pago a la formalización de la operación, más otro pago aplazado en mensualidades durante un número de meses que depende de la edad del vendedor.
- El vendedor, ya como inquilino, pasa a disponer de un contrato de alquiler vitalicio, por el que tiene que pagar una cantidad, en concepto de alquiler, que es la misma que recibe en concepto de pago aplazado por el contrato de compra-venta.
Por tanto, durante ese periodo posterior a la compra-venta, el pago aplazado que realiza el comprador se neutraliza con el pago del alquiler que tiene que realizar el vendedor. A efectos prácticos, el resultado para el vendedor/inquilino es que no recibe el pago aplazado por parte del comprador, pero no tiene que pagar el alquiler. Es decir, recibe una importante cantidad a la firma, y se queda como inquilino pero sin tener que pagar el alquiler de por vida.
Transcurrido ese primer periodo de pago aplazado y pago de alquiler, el vendedor/inquilino pasará a pagar en concepto de alquiler el importe equivalente a los gastos de comunidad ordinarios de la vivienda.
Vivienda inversa como tal no es un término ni concepto jurídico, ni una marca, sino que es un nombre genérico que se ha adoptado para esta modalidad de venta con alquiler vitalicio.
Ejemplo de vivienda inversa
Supongamos el caso de una señora de 77 años que tiene una vivienda en Madrid valorada en 665.000 €. Se establece un precio de compra-venta de 480.000 €. El descuento responde a que el comprador se compromete a alquilar el inmueble con carácter vitalicio, y por lo tanto no va a poder disponer de él libremente durante un periodo de tiempo muy largo e indeterminado.
La operación se estructuraría de la siguiente manera:
- El comprador se compromete a realizar al vendedor un primer pago de 400.000 € a la formalización (menos el importe del mes de fianza), más otro pago aplazado de 80.000 € durante 84 meses a razón de 952,40 € al mes. Es decir, el comprador se compromete a pagar un total de 480.000 €.
- El vendedor, ya como inquilino, pasa a disponer de un contrato de alquiler, por el que tiene que pagar durante los 84 primeros meses 952,40 € al mes. A partir del mes 85, empezará a pagar en concepto de alquiler únicamente el importe de los gastos de comunidad.
Por tanto, durante los 84 primeros meses, el pago aplazado que realiza el comprador se neutraliza con el pago del alquiler que tiene que realizar el vendedor. A efectos prácticos, el resultado para el vendedor/inquilino es que no recibe el pago aplazado por parte del comprador, pero no tiene que pagar el alquiler en ese periodo.
Tiene la ventaja frente a la venta de la nuda propiedad que en caso de fallecimiento antes de los 84 primeros meses, el contrato de alquiler se extingue (se deja de pagar alquiler) pero el pago aplazado sí se hace efectivo, resultando por tanto como una cobertura en caso de fallecimiento prematuro.
Aunque en el momento de la formalización se reciba menos dinero que el valor teórico real, el hecho de establecerse un precio de alquiler muy inferior al de mercado hace que pueda ser una opción a plantearse, pues confiere la tranquilidad de no tener que administrar el dinero para poder pagar el alquiler de por vida, con el estrés que eso puede llegar a suponer a partir de ciertas edades.
Para ponerlo en perspectiva, vamos a comparar este mismo caso con una operación de venta con alquiler garantizado tradicional.
Comparativa de vivienda inversa con venta con alquiler vitalicio tradicional
Imaginemos el caso anterior pero realizando la venta con alquiler vitalicio tradicional. La vendedora recibiría en el momento de la firma 665.000 €, y se formalizaría un contrato de alquiler, pero en este caso a precio de mercado, lo que podría suponer un gasto mensual de 2.771 €, o anual de 33.250 € (un 5% del precio de compraventa).
Es muy importante a la hora de plantearse cualquier operación de este tipo, conocer al menos la esperanza de vida teórica de la operación. En este caso, las tablas INE dan una esperanza de vida de 12 años, y las tablas PER de 16 años. Utilicemos 14 años para el ejemplo.
En 14 años de alquiler, la vendedora deberá pagar (y sin tener en cuenta la subida del alquiler) 465.500 €. Es decir, de los 665.000 que recibe a la firma, debe “reservar” 465.500 € para poder pagar el alquiler durante 14 años. Le quedarían 199.500 € para disponer libremente, que es una cantidad muy inferior a los 400.000 € de los que dispondría con la vivienda inversa.
Es un ejemplo simplificado, pues no hemos considerado que el vendedor podría invertir el dinero recibido, pero tampoco que el comprador le irá subiendo el precio del alquiler, y tampoco que en ambos casos tras la formalización habría que hacer frente al pago de la plusvalía municipal (IIVTNU), pero en cualquier caso, si se quiere mantener la posibilidad de seguir viviendo en la casa de por vida, la vivienda inversa puede ser una mejor opción que la venta con alquiler vitalicio tradicional.
Vivienda inversa vs hipoteca inversa
Son dos términos que se pueden confundir, y aunque con ambas soluciones se puede conseguir dinero gracias a la vivienda y seguir disfrutando de ella, jurídicamente y financieramente no tienen nada que ver.
La hipoteca inversa es un préstamo para personas mayores, por tanto no se transmite la propiedad de la vivienda. El dinero obtenido es en forma de préstamo, con la particularidad de que no hay que devolver ni principal ni intereses durante la vida de los titulares de la operación. Tras el fallecimiento, los herederos van a recibir el inmueble como parte de la masa hereditaria, con la deuda generada hasta ese momento. Y este hecho es clave, pues durante todo el periodo del préstamo, si bien se van acumulando los intereses, en muchos casos la revalorización del inmueble hace que en el momento de la herencia el valor del inmueble sea notablemente superior a la deuda. Por tanto, los herederos se van a beneficiar de heredar el inmueble.
Hay otras diferencias importantes:
- La hipoteca inversa se puede cancelar, no así la operación de vivienda inversa. Una persona puede hacer una hipoteca inversa, y al cabo de unos años plantearse vender la casa, o vender la nuda propiedad o incluso hacer una vivienda inversa. Lógicamente, en ese momento las cantidades percibidas por la nueva operación se utilizarían para cancelar la hipoteca inversa, pero permitiría al titular de la hipoteca inversa conseguir un dinero adicional.
- En caso de un fallecimiento prematuro, la pérdida económica sufrida con una hipoteca inversa es muy inferior, dado que la deuda acumulada será muy baja con respecto al valor de la vivienda.
- Para formalizar una hipoteca inversa, es imprescindible recibir un asesoramiento independiente, lo que garantiza un proceso de venta más transparente y equilibrado.
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