Venta de Nuda Propiedad
¿Qué es la venta de nuda propiedad?
La venta de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, es una operación inmobiliaria que permite al vendedor obtener liquidez y seguir viviendo en la casa. Implica la venta de la propiedad del inmueble pero no el derecho a disfrutar de él.
El vendedor vende la propiedad legal de su casa, la nuda propiedad, y se reserva el derecho a usarla, es decir, el usufructo. La venta se produce a cambio de un importe que se recibe normalmente íntegro el día de la firma. Tras el fallecimiento del vendedor, el comprador/inversor pasa a poseer el pleno dominio del inmueble.
¿Qué significa nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de propiedad de una persona sobre un bien del cual es solamente propietaria, pero no tiene derecho al uso y disfrute. Este derecho está reservado para la persona que dispone del usufructo.
Si la persona dispone de la nuda propiedad y del usufructo a la vez tiene pleno dominio sobre ese bien, en este caso, del inmueble.
¿En qué consiste exactamente?
La venta de la nuda propiedad es una operación realizada ante notario, a través de la cual el propietario de la vivienda (normalmente una persona de edad avanzada, superior a los 75 años) vende la nuda propiedad de un inmueble a cambio de recibir un importe a la formlización, a la vez que mantiene el usufructo de la misma hasta el fallecimiento. Gracias a ello podrá seguir viviendo en su casa y sin tener que hacerse cargo de los gastos propios del propietario.
A diferencia de una Hipoteca Inversa:
- El perfil tipo del contratante es de una persona de más edad, normalmente a partir de los 75 años.
- No se puede cancelar, y al fallecimiento los herederos no heredarán el inmueble.
- Se puede obtener más dinero, pero se renuncia a la potencial revalorización de la vivienda.
- Dejarás de hacerte cargo de los gastos de la vivienda (IBI, derramas extraordinarias, seguro de continente, …)
¿Qué tipos de venta de nuda propiedad existen?
La venta de la nuda propiedad se puede formalizar de distintas formas en función de la modalidad de pago de la venta. De esta forma se puede adaptar la operación a las necesidades y circunstancias de quien quiere vender:
Pago único
La persona que vende la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio recibe una única cantidad al inicio de la operación. Lógicamente, al mantener el usufructo y por tanto poder seguir viviendo en la vivienda, el comprador la adquiere con un descuento sobre el valor de mercado que va en función del número de años teóricos de la operación. Es decir, cuanto más mayor se sea, se puede vender la nuda propiedad por más precio, o lo que es lo mismo, con menos descuento sobre el precio libre de mercado.
Renta Vitalicia
El vendedor vende la nuda propiedad y mantiene el usufructo vitalicio, a cambio de percibir una renta vitalicia, de por vida. El importe de la mensualidad depende del valor de la vivienda y de la esperanza de vida teórica. Cuanto mayor sea y más valga la vivienda, más mensualidad se puede percibir. Como cálculo orientativo, la suma del importe de la mensualidad a percibir más el importe hipotético del alquiler, durante la duración de la operación, debe sumar el importe de la vivienda. A esta operación se le conoce normalmente como Renta Vitalicia Inmobiliaria.
Renta Temporal
Aquella en la que la persona vende la nuda propiedad y mantiene el usufructo vitalicio, a cambio de percibir una renta por un plazo determinado establecido, por ejemplo 15 años. Esta modalidad permite recibir más importe que la anterior, pero durante menos tiempo.
¿Cuáles son los requisitos para vender la nuda propiedad?
Como norma general, ser mayor de 75 años y tener una vivienda en plena propiedad ubicada en una zona de alta demanda, preferiblemente en una capital de provincia. Cuanto más alta sea la edad de la persona, más dinero se recibirá.
¿Cómo vender la nuda propiedad?
Es muy recomendable contar con una asesoría legal y financiera-actuarial para realizar estos trámites para asegurar que se realicen correctamente y protegiendo los intereses de todas las partes. Óptima Mayores asesora desde hace más de 20 años para que conozcas las mejores alternativas para realizar la venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio. Te acompañamos en todo el proceso, te detallamos las implicaciones de la operación, los gastos, impuestos, redactamos los contratos para tu total tranquilidad y conseguimos la mejor oferta de venta de la nuda propiedad.
¿Cuál es el proceso de venta de nuda propiedad?
La venta de la nuda propiedad tiene un proceso específico de este tipo de acuerdos.
- Entender qué es la venta nuda propiedad, y alternativas disponibles. En Óptima Mayores hacemos un estudio inicial con diferentes alternativas e implicaciones lo que permite tomar la mejor decisión.
- Establecimiento de precio y condiciones de venta. Analizamos el mercado y el caso específico para establecer un precio de venta de la nuda propiedad adecuado y realista, para que la operación pueda realizarse en un plazo razonable.
- Presentación a inversores. Cada operación se traslada a diferentes inversores interesados en la tipología de la operación y se gestionan las ofertas.
- Gestiones del acuerdo de compraventa. Se revisan las condiciones del acuerdo protegiendo los intereses del vendedor.
- Firma. Verificamos que todo está correcto a nivel jurídico, registral y fiscal. Acompañamos al cliente hasta la firma, y cobro, y le facilitamos las gestiones derivadas de la venta.
- Post venta. Estamos para resolver cualquier duda o consulta derivada de la operación de venta de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio.
- Finalización del plazo pactado. Una vez el vendedor de la nuda propiedad fallece, el comprador pasa a ser propietario de pleno dominio y puede disponer del inmueble.
¿Cuál es la fiscalidad derivada de una venta de nuda propiedad?
La venta de la nuda propiedad implica el pago de los siguientes impuestos:
- Plusvalía Municipal (IIVTNU – Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana). Es un impuesto municipal cuyo importe se puede calcular mediante dos métodos, uno el objetivo que depende del número de años que hayan transcurrido desde la adquisición de la vivienda y del valor catastral del suelo, y el real, calculado como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del suelo.
- IRPF (Ganancia Patrimonial). Si se realiza sobre la vivienda habitual, al ser mayor de 65 años, la operación está exenta en la declaración de la renta. Se trata del pago correspondiente a la plusvalía que se genera por la venta de la nuda propiedad. Es decir, la plusvalía generada restando al precio de venta de la nuda propiedad el importe de adquisición de la misma.
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