Hipoteca Inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero que permite complementar los ingresos a los mayores de 65 años o dependientes. Consiste en un préstamo o crédito con garantía hipotecaria que permite obtener liquidez de manera flexible y segura, y sin perder la propiedad de la vivienda. A diferencia de una hipoteca normal, la hipoteca inversa no tiene cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverla mes a mes.
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¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo exclusivo para personas mayores de 65 años o dependientes, que tienen una vivienda en propiedad y quieren aumentar su liquidez manteniendo la propiedad.
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¿Cuáles son las ventajas?
Las cantidades se pueden percibir en forma de un importe único al inicio, en mensualidades, o una combinación, es decir, una cantidad al inicio más una mensualidad.
El cliente mantiene la propiedad y el uso de la vivienda.
No tiene cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverlo mes a mes, sino únicamente tras el fallecimiento o cuando el cliente decida libremente.
Es un producto regulado por la Ley 41/2007 para promover el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta, pues ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.
Requisitos para contratar una hipoteca inversa
5. Solo aplicable a la primera vivienda o vivienda habitual
6. Situada en núcleos urbanos (valor > 150.000 Euros)
7. Con herederos
8. Dependiendo de cada entidad, puede haber requisitos adicionales
La hipoteca inversa idónea para una persona puede no serlo para otra. En Óptima Mayores te asesoramos para que tomes la mejor decisión. Ponemos a tu disposición las mejores alternativas en el mercado. Hacemos un estudio comparativo inicial que es gratuito y sin compromiso con todo el detalle que necesitas para poder tomar una decisión. Además te acompañamos en el proceso y te ayudamos con la documentación y posibles trámites o subsanaciones que hubiera que hacer.
Otras Preguntas Frecuentes
¿Cómo se devuelve el dinero prestado?
- El titular de la hipoteca inversa no tiene la obligación de devolver el dinero prestado.
- Los herederos, si desean heredar la vivienda, serán los encargados de liquidar la deuda con la entidad tras el fallecimiento. La hipoteca inversa está ideada para que, en ese momento, la deuda sea notablemente inferior al valor del inmueble.
- Los herederos cuentan con un plazo normalmente de un año, y durante ese tiempo tienen varias opciones:
- Pueden vender la vivienda, cancelar la deuda, y quedarse con la diferencia.
- Pueden suscribir una nueva hipoteca normal para cancelar la hipoteca inversa, y mantener así la vivienda.
- Pueden liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda.
¿Qué gastos conllevan las hipotecas inversas?
- Las hipotecas inversas están bonificadas por la Ley 41/2007, que establece la exención del IAJD (no se ha de pagar), y además las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal.
- Normalmente hay que pagar una comisión de apertura que depende de las cantidades a obtener. Con respecto a los gastos de notaría y gestoría dependiendo de la oferta seleccionada, los asumirá la propia entidad o el acreditado. En cualquier caso los gastos que se cobren se incluirían en el propio préstamo.
- El único gasto que se debe desembolsar anticipadamente es el coste de la tasación una vez que el cliente se haya decidido y hayamos verificado la viabilidad inicial.
- En nuestro estudio de hipotecas inversas se detallan todos los gastos de la operación, así como la evolución de la deuda.
¿Qué me cobra la entidad que la concede?
- La entidad financiera que concede la hipoteca inversa, cobra un tipo de interés por el dinero prestado, esto significa que en el momento de cancelación, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas y gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera, más los intereses generados hasta la cancelación.
¿Sigo siendo el propietario de mi vivienda?
- Sí. Con una hipoteca inversa, en ningún momento perderás la titularidad de tu vivienda. Simplemente utilizas tu casa como garantía frente a la entidad, pero la vivienda sigue siendo tuya.
¿Puedo cancelar anticipadamente la hipoteca inversa?
- Sí. A diferencia de lo que ocurre con una venta de nuda propiedad o venta con alquiler, la hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, tanto total como parcialmente. De hecho es el único tipo de préstamo que el titular no está obligado a devolver y sin embargo si quiere lo puede cancelar anticipadamente.
¿Puedo alquilar mi vivienda con una Hipoteca Inversa?
- Puedes alquilar tu vivienda, porque sigue siendo tuya. Normalmente, las entidades financieras piden que se les informe del contrato de alquiler, para comprobar que no se trata de un alquiler vitalicio ni de renta mínima.
¿Cuál es la fiscalidad de la hipoteca inversa?
- Las cantidades que se reciben por la hipoteca inversa no se consideran una renta, por tanto, no tributan.
- Si la operación lleva aparejada la contratación del algún seguro de rentas, las mensualidades que se reciban como prestación en este caso sí están sometidas a tributación.
- En el estudio que te facilitamos, se detalla si las opciones disponibles incluyen o no este seguro, así como la fiscalidad.
- Las rentas vitalicias inmediatas tributan por rendimientos del capital mobiliario, estando sujetas a tributación el 8% de las mismas (para mayores de 70 años). Es decir, para una renta asegurada de 1.000 euros, se le retendría al cliente el 19% (tipo) del 8% (rendimiento), es decir 19%x8%x1.000 = 15,2€. El cliente recibiría 984,8 Euros netos.
¿Puedo contratar una hipoteca inversa si mi vivienda tiene una hipoteca?
- Sí. Puedes contratar una hipoteca inversa con una hipoteca en vigor, si ésta se cancela previamente. Para ello, las entidades te adelantan un capital inicial en el momento de la firma de la operación, que puede servir para cancelar la hipoteca en vigor.
¿Cuál es el procedimiento de contratación de la hipoteca inversa? ¿Qué debo hacer?
1. Se realiza un asesoramiento personalizado, en función de tus necesidades, circunstancias y patrimonio, que incluye un estudio comparativo gratuito con las mejores alternativas
2. Una vez te has decidido, debes aportar una serie de documentación que se analiza para determinar la viabilidad previa de la operación
3. Ya verificada la viabilidad inicial, se realiza la solicitud a la entidad y tendrás que abonar la provisión de fondos para la tasación
4. Se realiza una tasación por una tasadora independiente
5. Una vez tasada y analizada la operación por la entidad, ésta emite una oferta vinculante
6. Se firma la operación ante notario
7. La entidad realizará una transferencia a tu cuenta bancaria
8. Te acompañamos durante todo el proceso, y si quieres hacemos extensible el asesoramiento sobre tu operación a quien tú quieras: hijos, asesores, … Te ayudamos con todo el papeleo y con las subsanaciones que pudieran surgir por el camino (registrales, jurídicas, cargas, …) para tu total tranquilidad.
¿Qué ocurre con los herederos tras el fallecimiento del titular de la hipoteca inversa?
Tras el fallecimiento, la vivienda no se la queda la entidad.
La vivienda pasa a formar parte de la masa hereditaria junto con la deuda que se haya generado hasta ese momento. El producto está ideado para que llegado ese momento, la deuda sea inferior al valor de la vivienda, y los herederos puedan beneficiarse de ello. Bien porque venden la casa para saldar la deuda y se quedan con la diferencia, o si quieren conservar la casa, podrían solicitar una hipoteca normal para cancelar la hipoteca inversa. Lógicamente también podrían cancelar la deuda con sus propios recursos si quieren mantener el inmueble.
Los herederos suelen tener hasta un año para decidir qué hacen, pues el vencimiento de la mayoría de productos de hipoteca inversa suele ser a los doce meses del fallecimiento del último de los titulares.
A diferencia de lo que ocurre con cualquier otra deuda derivada de cualquier tipo de préstamo o crédito ya sea hipotecario o no, el patrimonio de los herederos, aún aceptando la herencia, nunca responderá del pago de la hipoteca inversa, ya que ésta por ley solo se extiende a la masa hereditaria.
Si buscas más información acerca de la hipoteca inversa y otras soluciones para mayores de 65 años, el equipo de Óptima Mayores está a tu disposición.
