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Hipoteca Inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un producto financiero que permite complementar los ingresos a los mayores de 65 años o dependientes. Consiste en un préstamo o crédito con garantía hipotecaria que permite obtener liquidez de manera flexible y segura, y sin perder la propiedad de la vivienda. A diferencia de una hipoteca normal, la hipoteca inversa no tiene cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverla mes a mes.

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¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo exclusivo para personas mayores de 65 años o dependientes, que tienen una vivienda en propiedad y quieren aumentar su liquidez manteniendo la propiedad.

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¿Cuáles son las ventajas?

Las cantidades se pueden percibir en forma de un importe único al inicio, en mensualidades, o una combinación, es decir, una cantidad al inicio más una mensualidad.

El cliente mantiene la propiedad y el uso de la vivienda.

No tiene cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverlo mes a mes, sino únicamente tras el fallecimiento o cuando el cliente decida libremente.

Es un producto regulado por la Ley 41/2007 para promover el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta, pues ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.

Nuestro Director de Negocio explica qué es una hipoteca inversa

Te contamos qué es la hipoteca inversa en vídeo. Si quieres que te informemos personalmente, contacta con nosotros.

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Requisitos para contratar una hipoteca inversa

  • Ser mayor de 65 años o dependiente
  • Tener vivienda en propiedad
  • Residente en España
  • Sin deudas pendientes (puede emplearse la hipoteca para cancelar cargas anteriores)
  • Solo aplicable a la primera vivienda o vivienda habitual
  • Situada en núcleos urbanos (valor > 150.000 Euros)
  • Con herederos
  • Dependiendo de cada entidad, puede haber requisitos adicionales

¿Por qué Óptima Mayores te ofrece la mejor hipoteca inversa en 2025?

La hipoteca inversa idónea para una persona puede no serlo para otra. En Óptima Mayores te asesoramos para que tomes la mejor decisión. Ponemos a tu disposición las mejores alternativas en el mercado. Hacemos un estudio comparativo inicial que es gratuito y sin compromiso con todo el detalle que necesitas para poder tomar una decisión. Además te acompañamos en el proceso y te ayudamos con la documentación y posibles trámites o subsanaciones que hubiera que hacer. En 2025 contamos con más de 6 nuevas alternativas para poder ofrecer más opciones que se ajusten a las necesidades concretas de cada cliente.

 

Otras Preguntas Frecuentes

En Óptima Mayores somos conscientes de que contratar una hipoteca inversa es una decisión financiera importante que requiere una cuidadosa evaluación. A continuación resolvemos preguntas frecuentes sobre la hipoteca inversa, pero si necesitas un asesoramiento más personalizado, puedes contactar con nosotros o llamarnos gratis.

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Requisitos

En España, la hipoteca inversa sólo está disponible para:

  • Las personas mayores de 65 años con vivienda habitual en propiedad, residentes en España y con herederos.
  • Las personas con una discapacidad del 33% con una vivienda habitual en propiedad, residentes en España y con herederos.
  • Además de estos requisitos, cada entidad puede establecer requisitos adicionales, tales como la ubicación de la vivienda, que el inmueble tenga un valor mínimo, una edad mínima superior a los 65 años o inferior a una determinada edad, la aprobación por parte de los herederos…

La cantidad máxima a recibir con una hipoteca inversa depende del valor del inmueble, la edad y de las condiciones que te ofrezca la entidad proveedora. Además, hay que tener en cuenta la manera en que se va a percibir el dinero, pues hay diferentes modalidades.

Por eso nosotros te ayudamos a encontrar las ofertas que más se adecuen a tu caso y te informamos de todas las condiciones.

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Contratación y gestión

En primer lugar, debes tener en cuenta que para contratar una hipoteca inversa es requisito imprescindible que cuentes con un asesor financiero especializado independiente ya que así lo estipula la Ley 41/ 2007 que regula la Hipoteca Inversa en España.

Esta asesoría tiene como objetivo proteger los intereses del cliente, garantizar un proceso de venta adecuado en el que se informe al cliente correctamente y se considere su situación y necesidades. Además, este asesoramiento debería permitir obtener las mejores condiciones de entre las diferentes opciones disponibles, y asistir y acompañar al interesado durante todo el proceso de contratación.

  • Las hipotecas inversas están bonificadas por la Ley 41/2007, que establece la exención del IAJD (no se ha de pagar), y además las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal.
  • Normalmente hay que pagar una comisión de apertura que depende de las cantidades a Con respecto a los gastos de notaría y gestoría dependiendo de la oferta seleccionada, los asumirá la propia entidad o el acreditado. En cualquier caso, los gastos que se cobren se incluirían en el propio préstamo.
  • La entidad que concede la hipoteca inversa, aplica un tipo de interés por el dinero prestado. Esto significa que, en el momento de cancelación, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas y gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera, más los intereses generados hasta la cancelación.
  • El único gasto que se debe desembolsar anticipadamente es el coste de la tasación una vez que el cliente se haya decidido y se haya verificado la viabilidad
  • En el estudio comparativo y personalizado de hipoteca inversa que te proporcionamos se detallan todos los gastos de la operación, así como la evolución de la deuda.

El tiempo en tramitar una hipoteca inversa suele rondar las 5 semanas. A veces puede ser un poco más porque se requiere realizar algunas gestiones administrativas o registrales previas.

Si este fuera tu caso, no te preocupes, porque te ayudamos con todas las gestiones necesarias. 

  1. Se realiza un asesoramiento personalizado, en función de tus necesidades, circunstancias y patrimonio, que idealmente debería incluir un estudio comparativo gratuito con las mejores alternativas para cada caso, y las condiciones de cada una de ellas.
  2. Una vez te has decidido, debes aportar una serie de documentación que se analiza para determinar la viabilidad previa de la operación.
  3. Ya verificada la viabilidad inicial, se realiza la solicitud a la entidad y tendrás que abonar la provisión de fondos para la tasación.
  4. Se realiza una tasación por una tasadora
  5. Una vez tasada y analizada la operación por la entidad, ésta emite una oferta vinculante.
  6. Se firma la operación ante notario.
  7. La entidad realizará una transferencia a tu cuenta
  8. Te acompañamos durante todo el proceso, y si quieres hacemos extensible el asesoramiento sobre tu operación a quien tú quieras: hijos, asesores, Te ayudamos con todo el papeleo y con las subsanaciones que pudieran surgir por el camino (registrales, jurídicas, cargas…) para tu total tranquilidad y la de tu familia.

Óptima Mayores no sólo es un asesor e intermediario independiente y autorizado, sino que fundó el Consejo Español de Hipoteca Inversa y estandarizó un decálogo de buenas prácticas a nivel europeo para la comercialización y contratación de Hipotecas inversas. En los últimos 20 años de actividad ha asesorado a más de 45.000 personas en la contratación de hipotecas inversas.

Propiedad y usufructo

Sí. Con una hipoteca inversa, en ningún momento perderás la titularidad de tu vivienda. Simplemente utilizas tu casa como garantía frente a la entidad, pero la vivienda sigue siendo tuya.

Sí. Hay alternativas en el mercado para poder contratar una hipoteca inversa de esta forma. El cónyuge no propietario puede firmar la hipoteca inversa como beneficiario hipotecario, quedando protegido por tanto en caso de fallecimiento del propietario, pues la devolución no sería exigible hasta el fallecimiento del último de los dos.

No. La hipoteca inversa no se puede transferir, ya que los términos de la misma están condicionados por la edad de los contratantes.

Sí, se puede, pero dependiendo de la modalidad. Puedes contratar una hipoteca inversa con una hipoteca en vigor si la cancelas con carácter previo a la contratación de la hipoteca inversa. En determinados casos, las entidades, a través de la nueva hipoteca inversa, te adelantan un capital inicial en el momento de la firma para cancelar la hipoteca anterior.

Puedes alquilar tu vivienda, porque sigue siendo tuya. Normalmente, las entidades piden que se les informe del contrato de alquiler, para comprobar que no se trata de un alquiler vitalicio ni de renta mínima.

Fiscalidad e intereses

  • Las cantidades que se reciben por la hipoteca inversa no se consideran una renta, por tanto, no tributan.
  • Si la operación lleva aparejada la contratación de algún seguro de rentas, las mensualidades que se reciban como prestación en este caso sí están sometidas a tributación.
  • Las rentas vitalicias inmediatas tributan por rendimientos del capital mobiliario, estando sujetas a tributación el 8% de las mismas (para mayores de 70 años). Es decir, para una renta asegurada de 000 euros, se le retendría al cliente el 19% (tipo) del 8% (rendimiento), es decir 19%x8%x1.000 = 15,2C. El cliente recibiría 984,8 Euros netos.
  • En el estudio que te facilitamos, se detalla si las opciones disponibles incluyen o no este seguro, así como la fiscalidad.

Las hipotecas inversas suelen ser a tipo de interés fijo, aunque puede haber excepciones, o incluso periodos a plazo fijo y variable. En cualquier caso, dado que la hipoteca inversa no requiere que se vaya amortizando con cuotas mensuales, los intereses que se generan se van acumulando a la deuda y pasan a formar parte del principal. Por eso, a la hora de comparar alternativas es muy importante que analices el cuadro de evolución de la deuda.

Devolución del dinero y herencia

  • El titular de la hipoteca inversa no tiene la obligación de devolver el dinero prestado en
  • Los herederos, si desean heredar y disponer de la vivienda, serán los encargados de liquidar la deuda con la entidad tras el La hipoteca inversa está ideada para que, en ese momento, la deuda sea notablemente inferior al valor del inmueble.
  • Los herederos cuentan normalmente con un plazo de un año, aunque éste depende del producto concreto de cada proveedor, y durante ese tiempo tienen varias opciones:
    • Pueden vender la vivienda, cancelar la deuda, y quedarse con la
    • Pueden suscribir una nueva hipoteca normal para cancelar la hipoteca inversa, y mantener así la vivienda.
    • Pueden liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda.

Sí. A diferencia de lo que ocurre con una venta de nuda propiedad o venta con alquiler, la hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, tanto total como parcialmente. De hecho, es el único tipo de préstamo que el titular no está obligado a devolver y, sin embargo, si quiere, lo puede cancelar anticipadamente.

Tras el fallecimiento, la vivienda no se la queda la entidad.

La vivienda pasa a formar parte de la masa hereditaria junto con la deuda que se haya generado hasta ese momento. El producto está ideado para que, llegado ese momento, la deuda sea inferior al valor de la vivienda, y los herederos puedan beneficiarse de ello. Bien porque venden la casa para saldar la deuda y se quedan con la diferencia, o si quieren conservar la casa, podrían solicitar una hipoteca normal para cancelar la hipoteca inversa. Lógicamente también podrían cancelar la deuda con sus propios recursos si quieren mantener el inmueble.

A diferencia de lo que ocurre con cualquier otra deuda derivada de cualquier tipo de préstamo o crédito ya sea hipotecario o no, aún aceptando la herencia, el patrimonio de los herederos nunca responderá del pago de la hipoteca inversa, ya que éstase extiende a la masa hereditaria únicamente.

Significado

Es lo mismo “hipoteca inversa” que “hipoteca a la inversa” e “hipoteca senior”. También hacen referencia al mismo concepto “hipoteca invertida” o “hipoteca revertida” aunque no son términos correctos para denominarla.

Este término se utiliza para hacer referencia a cómo funciona la hipoteca inversa. En vez de pagar para adquirir una casa, como ocurre con una hipoteca normal, funciona al revés: ya tienes una casa, y recibes dinero gracias a su valor, de ahí hipoteca “inversa”.

Tipos de hipoteca inversa

Existen distintas modalidades de hipoteca inversa. El capital puede entregarse de una sola vez en el momento de la firma, en disposiciones parciales a lo largo del tiempo o en forma de mensualidades vitalicias. En algunos casos, el producto se vincula a seguros de rentas, lo que puede modificar de manera significativa sus condiciones y hacer que la oferta varíe mucho de una alternativa a otra. En España, además, existen modalidades mixtas, que combinan una disposición inicial con la posibilidad de percibir además mensualidades, ya sean temporales o vitalicias.

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Si buscas más información acerca de la hipoteca inversa y otras soluciones para mayores de 65 años, el equipo de Óptima Mayores está a tu disposición.

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Conoce los falsos mitos de la Hipoteca Inversa

Desafortunadamente existe mucha desinformación y poco conocimiento de lo que realmente es una hipoteca inversa y de las implicaciones de su contratación. También proliferan ideas preconcebidas y errores muy habituales que hacen que muchas personas desconfíen inicialmente de este producto.

Y tú, ¿también tenías estas ideas preconcebidas?

Aquí os presentamos

Los 5 falsos mitos de la Hipoteca Inversa

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